汕头：破解传统零星收储土地难题

中国经济时报 2023-05-18 07:31:08

(资料图片仅供参考)

郭烨

本报记者姜业庆

产业振兴是百县千镇万村高质量发展工程的重中之重。立足破解村镇一级工业经济发展难点，广东省汕头市龙湖区鸥汀街道在土地流转上大胆破题，积极探索通过社区提供集体建设用地使用权作价出资，街道申请专项债券资金投入，定向合作打造村镇级工业园区。“鸥汀模式”的“工改工”项目，也是汕头市首个以“街道出资、社区出地”模式合作的“工改工”项目。

据了解，“鸥汀模式”的“工改工”项目建设用地属于鸥汀街道蔡社经联社，共有37亩，原来一直处在零散出租或者荒废状态，社区集体几乎零收益。该地块地理位置优越，具备便利的交通条件，但为何一直难以得到良好的发展呢？

究其原因，一是征地难。乡村地区土地产权复杂，土地流转流程繁琐，且大量土地零散分布，不利于集约发展。二是资金难。需要“工改工”改造的地区，集体收入偏低，如果将土地出让以赚取出让金，则无疑是杀鸡取卵，无法支持集体经济进一步发展壮大。三是主体难。传统的改造模式，需要引进企业作为改造主体，不仅需要承担企业经营风险，而且企业也更青睐投资中心城区改造项目。

龙湖区鸥汀街道党工委副书记杨坤标表示，鸥汀街道突破了以下难点：一是突破用地难，通过集约集合的形式进行整体连片开发，有利于实现土地资源的高效利用；二是突破资金难，通过引入专项资金支持，提高资金的利用效率，同时也为村集体增加了长期稳定的、可持续的收益；三是实现改造主体难的突破，通过政府主导开发，推动项目更加平稳有序运行。

鸥汀街道大胆创新，采取“街道出资、社区出地”的合作模式，即街道申请专项债券资金投入，负责合作项目所涉及的费用；社区提供集体用地一定年限的使用权，根据第三方评估作价入股，定向合作打造村镇工业园区的“工改工”模式，实现了土地资源高效利用、园区建设高标准，集体收入持续高收益及债券资金高回报。杨坤标表示，这一模式也让土地所有权还一直掌握在村集体手中，给村民吃下了“定心丸”。

蔡社地块由原来只能低效零散出租的集体用地，转变为统一建设的高标准现代化村镇工业集聚区，根据第三方评估，鸥汀街道投入资金占比80%，蔡社社区集体土地作价占比20%，项目建成后，街道和社区各分得一定比例的建筑物面积。

目前，这片土地已完成“三清三拆”和土地整理，以及周边道路建设，街道正抓紧推进项目落地建设，尽快发挥示范和经济效应。杨坤标表示，接下来，将继续深入探索“鸥汀模式”的实践，通过探索相邻社区、相邻街道乃至国有及集体土地的连片统一开发利用，为汕头市的“工业立市、产业强市”提供空间保障。

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